Ипотека ДЕШЕВЛЕ, чем в БАНКЕ!

И так, что же такое ипотека?

Для начала обратимся к Википедии:

«Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят «Сбербанк», «ВТБ24», «Газпромбанк», «ДельтаКредит», «Росбанк».

Давайте рассмотрим все по порядку, применительно к самому распространенному варианту использования ипотеки: физическое лицо использует ипотечный кредит для приобретения жилья.

1. Это кредит, и не просто кредит, а Долгосрочный Кредит. Часто специалисты по недвижимости сталкиваются с двумя крайними отношениями своих клиентов к кредитованию. Первый подход – это боязнь кредитования, а второй – легкомысленное отношение к кредитам. В первом варианте человек принципиально не хочет брать кредит из-за нежелания или страха брать на себя обязательства, во втором, наоборот, кредиты берутся легко и много, без расчета реальных финансовых возможностей по погашению кредита. Здесь мы советуем отметить, что кредитование – это инструмент. И как любой инструмент при правильном использовании он может быть полезен, а при неправильном – может причинить вред. Сейчас, например (время написания статьи – март 2015 г.), экономическая ситуация в стране достаточно нестабильна, и наш совет – использовать кредитование только как дополнительный инструмент при приобретении недвижимости, т.е. постараться не брать больших сумм в кредит, возможно, купив меньшую квартиру, чем хочется. Меньший кредит легче обслуживать, его будет легче погасить досрочно, сэкономив на процентах, и следующим шагом поменять квартиру на бОльшую. Всегда нужно помнить, что кредит придется отдать. Так путь эта обязанность будет для вас не очень тяжелой.
2. Квартира, которую вы покупаете с помощью ипотечного кредита, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы полностью не выплатите кредит. Здесь необходимо вспомнить, что собственнику, как указано в п. 1 ст. 209 ГК РФ, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Так вот ваше право распоряжения ваши имуществом в данном случае ограничено, т.е. вы можете владеть вашей квартирой, вы можете пользоваться ей, но распоряжаться в полной мере (продать, подарить или любым способом отторгнуть) – не можете без согласия банка. Накладывая это ограничение, банк гарантирует для себя ваше «хорошее поведение» и возврат кредита.
3. Как обычно проходит ипотечная сделка? Классическая ипотечная сделка по вторичному жилью проходит в 3 этапа:

1. Одобрение заемщика. Здесь банк принимает решение, будет ли он давать кредит этому конкретному заемщику или нет. Длительность этапа 3-7 дней. Подаются документы по перечню, заполняется анкета заемщика. Далее если клиент одобрен и определена доступная сумма кредита, банк ждет 2-3 месяца, пока Вы подберете квартиру под ипотеку. Квартиру нашли, идем дальше.

2. Одобрение объекта залога. Ипотека – это залог недвижимости. Банк решает, подойдет ли эта квартира или дом в качестве залога или нет. Подаются документы на объект по перечню. Длительность этапа 3-7 дней. Если все ОК, то, подписывается кредитный договор, оформляется страховка на виды рисков по требованию банка. Назначается дата регистрации сделки.

3. Регистрация сделки в Росреестре. Проводится сделка, сдаются документы на госрегистрацию. Далее примерно 5 рабочих дней ожидаем саму регистрацию. Некоторые банки дают кредит, не дожидаясь регистрации перехода права и ипотеки в силу закона, но до регистрации сделки банк обяжет продавца квартиры стать поручителем по кредиту.

Итого от обращения в банк до получения денег минимум 3 недели, но на практике не меньше месяца и иногда больше. Это связано с необходимостью сбора документов, их досбора, затяжками сроков рассмотрения в самом банке.

4. Зачем, в случае ипотечной сделки нужны услуги специалиста по ипотеке? Действительно зачем, зачем платить деньги посреднику? Первая причина Брокеры нужны банкам как поставщики клиентов, в связи с этим для тех клиентов, которые, приходят от брокера, предусмотрены преференции и скидки. В частности нашим клиентам ведущие банки предоставляют скидку 0,5% от стандартной ипотечной ставки по кредиту. Например, обратившись в банк самостоятельно Вы получите кредит под 12,5% годовых, а если Вы придете в тот же банк от брокера, то 12% годовых. Я уже не говорю о том, что брокер подберет Вам банк и программу с минимальной процентной ставкой действующей на данный момент. В среднем, обладая информацией по всем банковским продуктам, мы находим программу со ставкой на 1% ниже, чем клиент может найти самостоятельно. А это прямая и еще большая экономия, а значит прибыль, согласитесь.

Далее. Кредитный брокер, общаясь с сотрудниками банков лично, выступает в роли Вашего адвоката. Приемлемо ли такое сравнение? Вполне, дело в том, что статистика свидетельствует, что только 50% из обратившихся в банк получают одобрение по кредиту. Причины отказов обычно не озвучиваются, а вместе с тем они бывают достаточно незначительны. Например, вместо городского телефона в справке 2-НДФЛ указан мобильный телефон бухгалтера, и заявка отклоняется службой безопасности банка. Перечень таких причин достаточно широк, но результат один – отказ «без объяснения причин». Здесь брокер поможет, как не допустить таких ляпсусов заранее, так и защитит Вашу заявку в случае возникновения подобных неувязок уже на «территории» самого банка. Прошу заметить, речь идет не об обмане банка, а о минимизации риска получения отказа по кредиту через четкое соблюдение процедур принятых в банке, правильное оформление документов и аргументацию добросовестности заемщика. При необходимости брокер будет отрабатывать Вашу заявку последовательно в разных банках, добиваясь результата для Вас.

Вторая причина – брокер Ваш адвокат перед банком, он борется за Вашу кредитную заявку.

И много других причин, могущих возникнуть в Вашем конкретном случае.

Брокер может помочь Вам обойти много подводных и надводных камней из тех, что перечислены в этой статье. Иногда даже казалось бы безвыходная ситуация находит простое и изящное решение – экономя Вам время, нервы и деньги.

Напоследок хотелось бы предостеречь Вас от пользования услугами так называемых «черных брокеров», которые не брезгуют за дополнительную плату снабжать клиентов поддельными справками о доходах и трудовыми книжками. Такие номера в банках редко проходят и Вы рискуете попасть в «кредитную историю» с пометкой «мошенник» и потом Вы уже не получите кредит нигде и никогда.

В формате небольшой статьи, разумеется, невозможно рассказать о всех нюансах ипотечного кредитования. В любом случае, обращались ли Вы в банк самостоятельно и получили отказ, или же только собираетесь это сделать. Обратитесь к нам, и мы совершенно бесплатно по телефону или лично проконсультируем Вас о Ваших кредитных возможностях.